A Lei nº 13.097/2015 autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador independente de ação judicial

 Foi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal n. 13.097/2015 que, além de outras providências, dispõe sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas em razão do inadimplemento do comprador.

 Atualmente, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Importante ressaltar que a nova lei determina que haja i) previsão expressa no contrato e ii) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias.

Lei 13.097/2015:

 Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

 “Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” (NR)

 Redação original: Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

A alteração simplificará a retomada do imóvel pelo vendedor e diminuirá o número de demandas no Judiciário com esse fim.

No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente que deverá observar o que dispõe o art. 53, CDC e os parâmetros que vem sendo fixados pela jurisprudência.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Por isso, com o intuito de evitar ou minimizar litígios dessa natureza, é aconselhável que conste também no contrato o percentual de devolução das parcelas efetivamente pagas e os descontos que deverão ser realizados (taxas, IPTU, e outras despesas que seriam do comprador, mas que por decorrência da rescisão serão suportadas pelo vendedor) e que a devolução dos valores seja feita de uma só vez, logo que rescindido o contrato.

No que diz respeito à restituição do imóvel, se esta não ocorrer de forma amigável após o prazo da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador, com os devidos descontos, caberá ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim.

A Lei 13.097/05 não afasta o direito do comprador de elidir a rescisão, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição. Todavia, cumprirá ao comprador inadimplente o ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

A concentração da matrícula, prevê que todos os atos jurídicos estejam averbados na matrícula do imóvel. Desta forma estão garantidos os direitos a terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, inclusive para fins de evicção.

Advogada Monica Porto – São José dos Campos (SP)

 Mestre em Direito pela PUC-SP. Advogada. Sócia do escritório Monteiro Porto Advogados.

ARTIGO publicado pelo portal “JUS NAVEGANDI” , EM 01//02/2015 

OBSERVAÇÃO:

 Os artigos 53 e 63 ao 98 já estão em vigor, já os artigos 54 ao 62 passam a valer 30 dias após a data da publicação.  

 

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